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¿Qué pasa con los alquileres en la cuarentena?, es la pregunta recurrente a la Defensoría del Pueblo

Entre las numerosas consultas y reclamos recibidos por la Defensoría del Pueblo de Paraná durante el período de aislamiento obligatorio, una preocupación reiterada fue la de inquilinos con diversas situaciones por resolver, se informó desde la oficina municipal. En algunos casos, los contratos vencieron a fines de marzo o abril, otros habían previsto mudarse en días abarcados luego por la cuarentena y hay quienes pactaron un contrato de alquiler de una vivienda que no pueden ocupar debido a las prohibiciones de circulación. En estos últimos casos, se daría una imposición de doble alquiler.[{adj:32609 size-medium}]En el inicio del aislamiento obligatorio, el gobierno nacional emitió el decreto Nº 320/2020, por el que regula la situación de los inquilinos durante la emergencia sanitaria. De acuerdo al decreto, el contrato de alquiler vencido tiene una «extensión automática» y, con respecto a la entrada a una nueva vivienda, según el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de La Nación, el pago se suspende por «frustración del uso», es decir, por razones de fuerza mayor: en este caso, el aislamiento obligatorio. «En estos casos se tiene que dar una cesación de pago hasta que el inquilino pueda mudarse», afirmó Fernando Muñoz, al frente de la Defensoría del Inquilino, de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, en declaraciones al diario La Nación.

Normativa vigente

Según lo que fija el decreto sobre los alquileres, la medida establece el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos hasta el 30 de septiembre de este año. A continuación, los puntos salientes de la norma:

El artículo 9 del decreto explicita que el congelamiento alcanza a los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única urbana y rural; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos; inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por monotributistas destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas; e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo y fábricas recuperadas. En el artículo 11 el decreto excluye del congelamiento expresamente a los contratos de arrendamiento y aparecería rural contemplados en la ley 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Valores

Respecto a l costo del alquiler se toma para fijar el congelamiento el vigente durante el mes de marzo de este año. Y en cuanto a los pagos, se aclaró que el decreto no suspendió el pago de alquileres. Lo único que hizo fue congelar los precios por el plazo de seis meses. Sin embargo, el artículo 2º suspendió los desalojos durante el mismo período. Por lo tanto, quién no pueda pagar no podrá ser expulsado del inmueble durante ese lapso, aunque acumulará una deuda que después le podrá ser exigida.

¿Qué pasa si el contrato de alquiler estaba por vencer dentro de los próximos seis meses?

El decreto prorroga hasta el 30 de septiembre la vigencia de todos aquellos contratos que vencen entre el 20 de marzo y esa fecha. De este modo, ninguna persona se verá obligada a buscar una nueva casa y mucho menos durante la vigencia de la cuarentena. Ahora bien, la norma aclara que la parte locataria podrá optar por mantener el vencimiento por las partes o prorrogar dicho plazo por un plazo menor al autorizado en el decreto, aunque cualquiera de esas opciones deberá notificarse al locador con una anticipación de por lo menos 15 días a la fecha de vencimiento pactada.

Otras preguntas son:

–Si el inquilino muere, ¿su familia también está amparada hasta el 30 de septiembre?

-Sí, la prórroga del contrato beneficia al locatario y a sus sucesores por causa de muerte. También ampara a sublocatarios en caso de que los hubiere.

–¿El ajuste de precios que estaba previsto en el contrato y no se aplicó habrá que pagarlo más adelante?

–Sí, el decreto establece que la diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar producto del congelamiento deberá ser abonada por el locatario en al menos tres cuotas, y como máximo seis cuotas, mensuales, iguales y consecutivas. La primera de esas cuotas deberá pagarse con el alquiler correspondiente a octubre.

–Si no puedo pagar el alquiler, ¿voy a tener que pagarlo más adelante?

–Sí, el decreto evita que alguien que no pagó puede ser desalojado antes del 30 de septiembre, pero no lo excusa de la obligación de pagar ese alquiler. Por lo tanto, el artículo 7 establece que las deudas por falta de pago deberán saldarse entre tres y seis cuotas mensuales a partir de octubre.

–¿Corresponde pagar intereses por el alquiler impago?

–El decreto establece que podrán aplicarse intereses compensatorios que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos a 30 días que paga el Banco Nación. “No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación”, aclara el decreto.

–¿Qué sucede en los casos en que el locador depende del alquiler de un inmueble para sobrevivir?

–El artículo 10 prevé la vulnerabilidad del locador y aclara que están excluidos del congelamiento de precios los contratos cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario, “debiéndose acreditar debidamente tales extremos”.

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