El proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada obtuvo media sanción en el Senado y ahora deberá ser tratado por Diputados. Propone acelerar los desalojos, establecer una intimación previa de 10 días y habilitar mecanismos para la restitución anticipada de los inmuebles.

La media sanción que obtuvo en el Senado el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada abrió un nuevo escenario para el mercado de alquileres y generó expectativas, pero también cuestionamientos entre representantes de propietarios e inquilinos.

La iniciativa todavía no está vigente. Para convertirse en ley deberá obtener ahora la aprobación de la Cámara de Diputados. Hasta que eso ocurra, continúan aplicándose las reglas actuales.

Si finalmente es sancionada, la reforma introducirá modificaciones especialmente en los procedimientos judiciales frente a incumplimientos de los contratos y podría obligar a propietarios, inquilinos e inmobiliarias a prestar todavía mayor atención a la documentación de cada operación.

Desalojos más rápidos y una intimación de 10 días

Uno de los puntos centrales es la creación de juicios sumarísimos para acelerar los procesos de desalojo.

El proyecto establece además una intimación previa de 10 días antes de iniciar acciones contra un inquilino moroso y contempla la posibilidad de disponer la restitución anticipada del inmueble, aunque siempre con intervención judicial.

También incorpora la consignación judicial de las llaves cuando el propietario se niegue a recibir el inmueble y establece protecciones específicas durante los desalojos cuando se encuentren involucrados menores de edad, adultos mayores o personas con discapacidad.

El debate se concentra ahora en determinar hasta qué punto estos mecanismos podrán agilizar efectivamente la recuperación de una propiedad y cómo serán aplicados por los tribunales.

Los contratos cobrarán mayor importancia

Especialistas del mercado inmobiliario advierten que, si la reforma se convierte en ley, será todavía más importante establecer con precisión las condiciones de cada alquiler desde el momento de la firma.

Entre los aspectos que deberían quedar claramente determinados aparecen el plazo del contrato, el mecanismo de actualización, las garantías, las expensas, las obligaciones de mantenimiento y las condiciones para devolver el inmueble.

También cobrarían relevancia los domicilios físicos y electrónicos constituidos para recibir notificaciones, los medios establecidos para pagar el alquiler y las condiciones que determinan cuándo existe mora.

Otra recomendación es documentar mediante fotografías e inventarios el estado de la propiedad al comienzo de la relación contractual y dejar por escrito cualquier modificación acordada posteriormente.

Los especialistas advierten que los acuerdos verbales pueden convertirse en un problema cuando existe un conflicto que termina judicializado.

¿Podría aumentar la oferta de alquileres?

Desde sectores inmobiliarios consideran que procedimientos más rápidos para recuperar una propiedad ante incumplimientos podrían generar mayor seguridad jurídica para los propietarios y eventualmente incentivar que viviendas actualmente vacías vuelvan al mercado de alquiler.

Sin embargo, advierten que el efecto no será automático.

La decisión de colocar una propiedad en alquiler también depende de variables como la inflación, la rentabilidad y la estabilidad económica, además de la manera en que los tribunales terminen aplicando la eventual nueva legislación.

Por ese motivo, el impacto concreto sobre la cantidad de propiedades disponibles recién podría evaluarse una vez que la norma entre en vigencia y comiencen a conocerse las primeras decisiones judiciales.

Las advertencias desde el sector de los inquilinos

Entre los representantes de los inquilinos, en cambio, existen reparos respecto de la aceleración de los procedimientos.

Uno de los principales cuestionamientos es que un conflicto por falta de pago puede estar acompañado por otras controversias relacionadas con reparaciones, problemas estructurales de la vivienda, gastos afrontados por el inquilino o desacuerdos sobre las condiciones contractuales.

Por ese motivo, especialistas en defensa de inquilinos sostienen que un procedimiento más rápido no debería limitar el derecho de defensa ni equiparar una situación de mora dentro de una relación contractual con una ocupación ilegítima de una propiedad.

La intervención judicial continuará siendo necesaria, por lo que no se trataría de un mecanismo mediante el cual un propietario pueda desalojar unilateralmente a un inquilino.

Qué deberían tener en cuenta propietarios e inquilinos

Si Diputados convierte el proyecto en ley, la documentación de toda la relación contractual adquirirá todavía mayor importancia.

Para los propietarios será clave conservar las intimaciones, dejar asentadas las modificaciones y documentar las condiciones del inmueble.

Los inquilinos, por su parte, deberían guardar comprobantes de pago, comunicaciones, acuerdos e intimaciones, además de informar formalmente cualquier problema que presente la vivienda.

La media sanción del Senado, por lo tanto, todavía no modifica los contratos vigentes. El próximo paso será el debate en Diputados, donde se definirá si el proyecto se convierte definitivamente en ley y comienza a aplicarse un nuevo esquema para resolver los conflictos relacionados con los alquileres.